浅析国有资产租赁运营管理及建议
一、引言
国有企业是国有资产产权交易的主体,在产权交易管理上有着更高的要求,它必须严格遵守国有资产管理相关规章制度,国有资产必须在公平、公开、公正的原则下规范交易,保证国有资产保值增值。国有企业要结合自身实际,建立内部管理制度,制定风险防范措施,切实有效规避交易风险、经营风险、财务风险,提升商业价值。结合国有资产租赁业务现状、存在的问题及未来发展趋势进行分析,对今后业务开展、风险防范等方面提出改进建议,旨在提高国有企业在租赁市场的竞争力。
国有企业将国有资产对外出租获取租金,是最常见的租赁业务。随着社会不断发展,房地产开发不断增加,房产租赁市场逐步扩大,竞争压力也随之加大。加之实体经济受到互联网经济的冲击,一定程度影响房产租赁市场的发展。在多方面因素的影响下,如何保证国有资产租赁业务的有序开展、租赁业绩有效提高值得探讨和深思。
二、房产租赁存在的问题
1.商业地产位置及内部结构不佳
我公司现有商业资产大部分是灾后重建项目形成的,以安置房项目为主,位置不佳,人流量少,商业氛围差,无法在短时间内形成商业圈。加之,商铺内部结构复杂,直接影响承租方装修成本,可利用面积少,无法吸引意向方的投资意向。
2.互联网经济冲击实体经济的发展
当今,互联网经济蓬勃发展,电商模式不断扩大,导致实体经济出现降速发展现象。由于电商和新零售的不断崛起,使得传统行业的发展受到影响,对门店的需求度急剧下降,迫使传统行业出现转型,间接导致对商业资产的需求。
3.商业体量大,出租率低
随着公司不断发展,商业资产体量不断扩大,但绝大部分商业资产价值低,缺乏市场竞争力,导致部分商业资产一直处于闲置状态,拉低出租率。
4.租金收取率较低
大部分承租方反映经营压力过大、租金过高等因素,拖延缴纳租金或拒绝缴纳租金,导致租金收取率低。而通过法律途径主张租金收取,程序较为繁琐,耗时较长,不能及时有效起到警示作用,且破坏了租赁关系,影响了资产收益的延续性。
5.风险防范意识薄弱
由于我公司目前管理的资产基本均为新建资产,部分资产接收后在较短时间内出租,未能及时发现资产存在的瑕疵、质量等问题,一旦在承租过程中发现,会给承租方造成一定损失,极易引发租赁纠纷。
三、建议及对策
1.强化业务学习,提高业务能力
加强资产经营管理相关业务知识的学习和培训,不断提升业务人员的专业水平,以适应新形势下的资产经营管理业务开展要求,提升部门处理问题、解决问题的能力,进而提高资产出租管理水平和效益。
2.制定灵活运营模式,提高出租率
积极响应市场经济的不断变化,制定灵活的资产出租策略,形成差异性的招租体系,针对商业资产位置不佳、内部结构复杂等不利因素,要有针对性的提出可行性方案,吸引意向方进行投资,提高出租率。加大宣传力度和增加招租信息发布的渠道,进而增加市场影响力。
3.做好商业资产的问题整改,防止租赁纠纷
在资产公开招租前,要确保资产达到招租条件,不影响承租方进场装修,防止出现因资产质量等问题引发的租赁纠纷。租赁过程中,一旦发现资产确实存在瑕疵或质量问题,要及时整改,避免造成更大损失,影响租赁关系。
4.完善招租防范风险措施
首先,要加强合同管理,建立全程、动态的合同管理机制。其次,必须要接受法务、财务等部门的审查,要杜绝阴阳合同、虚假合同和合同执行力不足的情况。最后,加大招租事项的全程监督,确保招租事项在公开公正的情况下进行,必须按相关规章制度进行交易,防止出现私下交易,导致国有资产流失。